Waarom staan sommige woningen lang te koop?

Niet elk huis wordt in deze huizenmarkt gekte snel verkocht. Hoe kan het dat sommige woningen heel lang te koop staan?

Te hoog ingezet
Een woning te hoog prijzen schrikt kijkers af. Kijkers gaan er heel vaak (in de randstad) vanuit dat ze al (flink) moeten overbieden. Wat vaak het beste werkt is om de woning wat aantrekkelijker te prijzen, zelfs onder de daadwerkelijke marktwaarde en hiermee veel kijkers te trekken. Veel kijkers, betekent vaak veel geïnteresseerden en hierdoor wordt de prijs opgestuwd.
Wordt er boven de daadwerkelijke waarde ingezet dan betekent, weinig kijkers, weinig geïnteresseerden en geen druk om te gaan overbieden. Mensen worden afwachtend.

‘Er zal wel iets mis met de woning zijn’
Doorgaans wordt een woning in regio Haarlem binnen 1 maand verkocht. Vaak zelfs al binnen 2 weken. Als een woning in de 1e maand niet verkocht wordt, door domme pech of doordat de woning te duur is geprijsd, dan denken mensen vaak dat er iets mis met de woning is. Vanuit mijn rol als aankoopmakelaar heb ik zo regelmatig pareltjes van woningen kunnen aankopen, zonder enige competitie. Er hoeft namelijk niks mis te zijn met een woning die langer te koop staat.

Er is iets mis met de woning
Soms is er juist wel wat mis met de woning. Een paar echte recente voorbeelden van mij als aankoopmakelaar:
-een woning waar een rotte houten palen fundering onder zit
-De woning is heel ongunstig gelegen langs bijvoorbeeld een drukke weg
-De woning is (deels) gemoderniseerd maar is heel ongunstig ingedeeld en/of verbouwd waardoor je eigenlijk alles moet slopen om het opnieuw (maar dan goed) te gaan doen.
-De woning-tuin verhouding zijn uit het verband gerukt. Mega woonkamer en nog maar een postzegel van een tuintje.
-Het is een monument waar van alles aan moet gebeuren.
-Er is sprake van ernstige verontreiniging
-Er is sprake van hele ongunstige erfpachtvoorwaarden
-Er is een hele ongezonde VvE of geen (actieve) VvE
en ga zo maar door…

Te hoog geprezen door de verkoper
Soms vinden mensen hebben een hoger waarde oordeel over hun woning, dan het daadwerkelijk waard is. De door hen zelf aangebrachte wijzigingen en/of toevoegingen worden door de doelgroep kopers soms heel anders geïnterpreteerd. Als een makelaar niet tegen zijn cliënt durft in te gaan en zich laat leiden door de te hoge vraagprijs van de cliënt, dan kan het gevolg zijn dat er een te grote kloof zit tussen wat de cliënt ervoor wilt krijgen en wat de markt ervoor wilt betalen. In mijn waardebepaling van een dergelijke woning onderbouw ik dit soort gevallen dat een koper de boel hoogstwaarschijnlijk volledig onder handen gaat nemen en dat ik hiermee rekening houd in de vraagprijs en verwachte opbrengst.

Hoe dit te voorkomen? Nodig 2 of max 3 makelaars uit voor een verkoopvoorstel met waardebepaling en ga hierin NIET sturen. Kijk of de waardes op 1 lijn liggen en als er een flinke afwijking in zit, vraag dan die betreffende makelaar om een onderbouwing.

Onthoudt: liever te laag inzetten, dan te hoog. Zet je te laag in, dan betaalt de markt door de marktwerking vanzelf meer voor jouw woning als dat het echt waard is.

Er is ruzie
Bij verkoop door erfgenamen zien we soms dat er ruzie is. De markt wil de woning wel graag kopen, maar omdat de erven met elkaar in de clinch liggen, kan de woning niet worden verkocht.

Duurder segment
Ook kan een woning zich in een duur en exclusief segment bevindt. De echte drukte vinden we in woningen tot aan ca. €700.000 euro. Woningen die daar met de vraagprijs ver boven uit steken hebben een beperktere doelgroep. Er is minder druk om vandaag nog de woning te moeten bezichtigen en morgen al een bod neer te leggen. Deze woningen hebben vaak een langere verkoopduur.

De woning is wel al verkocht
Vaak gebeurt het dat een woning wel al lang verkocht is, maar de makelaar dit online en offline nog niet aangeeft. De woning dient op ‘verkocht onder voorbehoud’ gezet te worden als de wettelijk bedenktijd is afgelopen. Dit wordt lang niet altijd netjes op tijd gedaan. Soms wordt er zelfs gewacht tot alle ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt. Redenen hiervoor kunnen zijn:
-De makelaar wil graag nog wel kandidaten blijven werven voor het geval de verkoop toch niet doorgaat
-De makelaar wil de woning nog op ‘te koop’ houden als vulling voor zijn etalage en website.
-Het wordt door drukte vergeten.

Wat kan ik doen?
Voordat je je helemaal gaat verdiepen in de woning, gaat bedenken hoe jij hem kan verbouwen en het met iedereen gaat bespreken, vraag eerst even aan je aankoopmakelaar of hij wilt checken of de woning nog te koop is. Geen aankoopmakelaar? Bel dan zelf even met de verkoopmakelaar.

About Floris

Floris van Kuijeren is eigenaar van VK Makelaars (www.vkmakelaars.nl) in Haarlem en met sprankelende passie helpt hij zijn cliënten elke dag met de belangrijkste aankoop of de belangrijkste verkoop van hun leven. Ook op zoek naar in een goede makelaar in omgeving Haarlem? Bel of mail Floris: 06-47470404 - floris@vkmakelaars.nl

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *