De kleine VVE – wat moet je weten?

Er zijn in Nederland een heleboel kleine Verenigingen Van Eigenarren (VVE’s). Denk bijvoorbeeld aan de boven-beneden woning, vaak bekend als rood-zwart woning. Of woning met beneden de huiswoning en boven de appartementen ‘I-hoog, II-hoog en III-hoog’.

Wat is een actieve VVE?
Dit houdt in dat er minimaal het volgende wordt gedaan:

  • Inschrijving kamer van koophandel
  • Gezamenlijke bankrekening
  • Een reservefonds waarop de eigenaren maandelijks geld inleggen voor met name onderhoud.
  • Een Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP)
  • Een gezamenlijke opstalverzekering
  • Een jaarvergadering waarvan notulen worden gemaakt

Het probleem van slapende VVE’s
Bij grote VVE’s (denk aan een flatgebouw) is de VVE eigenlijk altijd wel actief. Bij de kleintjes is dat niet altijd zo: we zien een hoop ‘slapende’ VVE’s. En dit is een probleem. Veel banken doen tegenwoordig erg moeilijk over het verstrekken van een hypotheeklening voor een appartement zonder actieve VVE. Daarnaast betekent dat dit er geen onderhoudspotje en onderhoudsafspraken zijn voor het pand. Gevolg is dat onderhoud vaak wordt uitgesteld of überhaupt niet gebeurt en de conditie van panden hierdoor in het verval raakt

De wettelijke verplichting
Het is wettelijk verplicht om een jaarlijkse reservering voor onderhoud te doen. Het minimumbedrag dat er gespaard moet worden, moet blijken uit de MJOP óf moet 0,5% van de herbouwwaarde van het pand zijn. Er staat nu nog geen sanctie op voor als je dit niet doet. Wel kan jij via de rechter de medewerking van jouw buren afdwingen als deze niet mee willen werken. Dat is als koper van je nieuwe woning misschien niet de leukste start gelijk. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) stuurt haar leden er actief op aan om hun klanten (verkopers van woningen) de VVE actief te maken alvorens een appartement te koop te zetten. Een actieve VVE is een stuk aantrekkelijker voor de verkoop en we merken dat dit (mede door de invloed van de banken) steeds belangrijker wordt.

De splitsingsakte
De splitsingsakte is het fundament van de afspraken die er tussen de eigenaren zijn.

Hierin staat de locatie en de grond, hoe en in welke verhouding de appartementen zijn gesplitst, welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privé, de kadastrale aanduidingen en het splitsingsreglement dat van toepassing is. Deze splitsingsakte is door de notaris opgemaakt en kan alleen gewijzigd worden met medewerking van minimaal 80% van alle eigenaren. De splitsingsakte wordt opgenomen in de openbare registers en is dus voor iedereen inzichtelijk.

Splitsingsreglement
Dit is een onderdeel van de splitsingsakte. Hierin wordt geregeld wat de rechten en plichten van iedere appartement(seigenaar) zijn, welke kosten en schulden voor wiens rekening komen, het aantal stemmen per eigenaar in de vergadering, hoe het gebouw verzekerd is en de oprichting en statuten van de VVE. In heel veel gevallen wordt er gebruik gemaakt van een modelreglement. Hier zijn er 5 van in omloop (1973, 1983, 1992, 2006 en 2017). Bij nieuwe VVE’s wordt meestal gekozen voor het reglement uit 2017.

Voorbeelden van zaken geregeld in het splitsingsreglement:

  • Het gebruik van dakterrassen
  • De rol van de voorzitter
  • Onderhoud van de privé gedeeltes
  • Oplaadpunt elektrische auto’s (bij model 2017)
  • De statuten
  • Etc.

Huishoudelijk reglement
In het huishoudelijk reglement kunnen zaken worden afgesproken die niet in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en de statuten zijn opgenomen. Deze dienen dus alleen als aanvulling

Denk aan afspraken over de geluidsisolerende vloerbedekking, het gebruik van de centrale ruimtes (spullen in het trappenhuis), het niet mogen plaatsen van een schotel aan het balkon, etc.

Als volgende de splitsingsakte en het splitsingsreglement verhuur is toegestaan, dan kan dit niet via het huishoudelijk reglement verboden worden. Uitgezonderd short stay (Airbnb).

Short Stay
Of short stay is toegestaan, kan je opmaken uit de splitsingsakte en het splitsingsreglement

Er zijn 3 mogelijkheden:

  • Short stay is toegestaan
  • Short stay is niet toegestaan, maar de VVE kan hiervoor toestemming verlenen
  • Short stay is niet toegestaan, en VVE kan hiervoor geen toestemming verlenen

In praktijk adviseer ik heel erg op te passen met het kopen van een beleggingspand met het doel deze te gaan ‘airbnben’. Niet alleen omdat veel VVE’s hier tegen zijn (en een juridisch conflict is niet leuk), maar ook omdat het in steeds meer gemeentes beperkt wordt of aan banden gelegd.

De besluitvorming en de Algemene Leden Vergadering
Om legitiem een besluit te kunnen maken binnen de VVE werkt als volgt

  1. Eerst moeten alle eigenaren worden opgeroepen voor de vergadering. Het splitsingsreglement regelt hoe lang van tevoren dit minimaal moet zijn.
  2. Dan moet hetgeen over gestemd moet gaan worden zijn opgenomen op de agenda.
  3. Voor belangrijke besluiten moet een minimaal aantal stemmen aanwezig zijn op de vergadering. Dit wordt het quorum genoemd. Hoe hoog het quorum is, wordt geregeld in de splitsingsakte.
  4. Als er over belangrijke besluiten wordt gestemd, is er ook een minimum stemverhouding. Hoe hoog deze is, is wederom weer geregeld in de splitsingsakte. Dit kan 2/3e of bijv. 4/5e van het aantal aanwezige stemmen zijn.

Is er iets besloten binnen de VVE waar jij het niet mee eens bent en wil je dit terugdraaien, kijk dan naar de volgende stappen of je dit kan terugdraaien.

Tot slot
Nogmaals: een appartement met een actieve en gezonde VVE doet het beter in de verkoop. Maar de verkoop moet niet zozeer de reden zijn om je VVE te activeren. Een actieve VVE, met een actieve onderhoudsplanning en voldoende reserves voorkomt verpaupering van jouw appartementsgebouw, het voorkomt discussies met buren en het is goed voor de waarde van jouw appartement. Nog 1 laatste tip: vergeet niet om jou aandeel in de reservepot op te geven bij de jaarlijkse belastingaangifte

About Floris

Floris van Kuijeren is eigenaar van VK Makelaars (www.vkmakelaars.nl) in Haarlem en met sprankelende passie helpt hij zijn cliënten elke dag met de belangrijkste aankoop of de belangrijkste verkoop van hun leven. Ook op zoek naar in een goede makelaar in omgeving Haarlem? Bel of mail Floris: 06-47470404 - floris@vkmakelaars.nl

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *