Hoe kan je het beste je woning verhuren?

Hoe kan je het beste je woning verhuren?
Je denkt erover om je woning te gaan verhuren. Misschien omdat je gaat samenwonen en 1 woning voor de huurinkomsten (pensioenbelegging) wilt houden. Of je zoekt een beleggingswoning om opnieuw te gaan kopen voor de verhuur. Om dit het best aan te pakken, let dan op de volgende zaken:

  1. Mag je verhuren?
  2. Met welk huurcontract kan je het best jouw woning verhuren?
  3. Kan ik met een creatieve constructie huurbescherming voorkomen?
  4. Advies aanpak verhuren woning

Ad 1: Mag je verhuren?
Eerst moet je stilstaan bij de vraag of je mag verhuren.
Bij veel hypotheken is geregeld dat dit alleen mag met toestemming van de bank. Check dit.

Kijk in alle gevallen goed naar het eigendomsbewijs van de woning. Hier kunnen bouwclausules of kettingbedingen in staan (eigen bewoningsclausule) die het niet toestaan.

Bij appartementen zie je regelmatig dat verhuur niet is toegestaan. Kijk daarom goed naar de splitsingsakte (deze is leidend), het huishoudelijke reglement en de laatste notulen. Nb: staat in de splitsingsakte dat verhuur niet mag, dan kan je het vergeten. In andere gevallen bestaat de kans dat de VvE dit juridisch niet bij je kan afdwingen.

Ben je van plan om middels ‘short stay’ (Airbnb) te gaan verhuren, kijk dan heel goed naar de regels die jouw gemeente hiervoor heeft gemaakt. In Haarlem en Amsterdam zit hier een limiet aan. Nb: ‘short stay’ wordt steeds meer aan banden gelegd. Mijn advies is om geen pand meer te kopen voor ‘short stay’ beleggingen.

Hoeveel mag je vragen aan huur?
We zien veel mensen de fout maken om een beleggingsobject voor een geliberaliseerde huurprijs aan te bieden, terwijl hiervoor te weinig huurpunten zijn.

Bereken op de website van de Huurcommissie hoeveel punten de woning heeft. Je hebt minimaal 146 punten nodig om zelf de huurprijs te mogen bepalen.

Ad 2: Met welk huurcontract kan je het best jouw woning verhuren?
Ik werk met het standaard ROZ model huurovereenkomst. Het verdient ALTIJD sterk de aanbeveling om je huurovereenkomst op te laten stellen door een ervaren makelaar of jurist.

Ik raad in ALLE gevallen af om deze zelf op te stellen en/of zonder professionele begeleiding een huurovereenkomst op te zeggen. Het huurrecht is vrij complex in Nederland. Door het maken van een kleine fout in de huurovereenkomst of in de opzegging, kan je ongewenst vast komen te zitten aan een huurovereenkomst die je niet wilt.

Iets meer over de mogelijkheden die er zijn voor huur:

Optie 1: huurovereenkomst voor bepaalde tijd
De eerste mogelijkheid is om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan. Deze mag je eenmalig afsluiten met een huurder voordat deze voor onbepaalde tijd is. De maximumtermijn is 24 maanden. Je kan dus een huurcontract afsluiten voor bijvoorbeeld 6 maanden, 10 maanden, 14 maanden of (max) 24 maanden. Wat je wilt. De huurder heeft te allen tijde een opzegtermijn van 1 maand. Na het einde van de termijn wordt het contract omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Als de verhuurder dit niet wil, moet hij de huurder een brief sturen waarin hij het stoppen van de huur aanzegt. Dit mag de huurder niet eerder doen dan 3 maanden voor het einde van de overeenkomst en niet later dan 1 maand voor het aflopen van de overeenkomst. Wil je echt waterdicht als verhuurder de aanzegging tot einde huur doen, doe dit dan via een deurwaardersexploot, zodat er nooit discussie kan ontstaan over het niet ontvangen hebben van de aanzegging.

Eigenschappen:

  • Periode staat verhuurder vrij, zolang het maar maximaal 24 maanden is.
  • Je kan dit maar 1 keer per huurder aanbieden.
  • Huurder kan altijd opzeggen.
  • Verhuurder moet het stopzetten van de huur niet te vroeg, maar ook niet te laat aanzeggen als hij aan het einde van de termijn de huur wil beëindigen.

Optie 2: de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Je kan er ook direct voor kiezen om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan. In de meeste gevallen raden wij dit onze cliënten af, omdat je minimaal eerst wilt weten ‘wat voor vlees je in de kuip hebt’. Als verhuurder zit je hiermee gelijk voor onbepaalde tijd vast aan de huurder. Alleen met gegronde wettige redenen kan je nog van de huurder af en alleen met toestemming van de rechter. Bijvoorbeeld als de huurder niet betaald.

Eigenschappen:

  • Huurder kan altijd opzeggen.
  • Verhuurder kan alleen maar opzeggen met gegronde redenen.
  • Huurder kan in de eerste 6 maanden naar de huurcommissie stappen als hij vindt dat hij te veel huur betaalt. Hierna vervalt dit.

Optie 3: een huurovereenkomst voor bepaalde tijd
Dan is er ook nog de overeenkomst voor bepaalde tijd. Het grote verschil met een tijdelijke huurovereenkomst is het volgende:

  • Dit contract ga je aan voor minimaal 24 maanden en 1 dag. In de meeste gevallen wordt daarom 25 maanden gehanteerd. Het mag zijn zo lang jij wilt.
  • Zowel huurder als verhuurder kunnen NIET tussentijds opzeggen.
  • Opzegging kan door zowel huurder als verhuurder aan het einde van de huurtermijn.
  • Bij opzegging hoeft de huurder geen reden op te geven. De verhuurder moet WEL gronden aanvoeren waarom hij de huur stopzet.
  • Deze contractvorm biedt de mogelijkheid om hierin een ‘diplomatenclausule’ op te nemen. Dit houdt in dat de verhuurder de woning verhuurt omdat deze een x-periode naar het buitenland gaat. Aan het einde van de huurtermijn kunnen partijen met wederzijds goedvinden de overeenkomst middels een ‘Allonge’, telkens met een x-periode verlengen. Dit hoeft geen 25 maanden te zijn. Mag ook bijvoorbeeld telkens met 1 jaar. Maar nogmaals dit geldt alleen voor de diplomatenclausule omdat verhuurder de woning weer voor eigen gebruik moet kunnen gaan gebruiken.

Deze optie is dus een uitstekende uitkomst als je voor minimaal 2 jaar naar het buitenland gaat.

Ad 3: Kan ik met een creatieve constructie huurbescherming voorkomen?
Je ziet verschillende ‘draaideurconstructies’. Zoals:

  • Overeenkomst op naam van de andere partner zetten.
  • Huurder elke keer weer in een ander appartement zetten.
  • Huurder 3 maanden in een bungalowpark zetten.
  • Huurder nog voor het tekenen van zijn huurovereenkomst een opzegbrief te laten tekenen.
  • En nog een hele hoop nietige of vernietigbare huurcontracten en constructies van verhuurders die zelf creatief zijn gaan doen.

NIET DOEN! Ga je procederen, dan kijkt een rechter naar de uitleg en achterliggende gedachte van de afspraken. Als verhuurder ga je keihard nat. Als makelaar werk ik in ieder geval niet mee aan dit soort constructies. Je hebt je aan de wet te houden. Wat ik wel voor jou als (kandidaat)verhuurder kan doen is je wat adviezen geven over je aanpak van verhuur. Zie hieronder.

Ad 4: Advies aanpak verhuren woning
Als verhuurder kan je huurbescherming uiteindelijk niet voorkomen. Heel veel mensen onderschatten de enorme kracht van deze huurbescherming. Het gaat meestal goed, omdat huurder en verhuurder ergens samen uitkomen, omdat de huurder zijn rechten niet kent of wil uitoefenen, of te weinig middelen heeft om te gaan procederen. Maar het gaat niet altijd goed en het gebeurt regelmatig dat een verhuurder lang of levenslang vastzit aan een huurder die hij niet wil of aan voorwaarden die voor hem niet gunstig zijn.

Mijn advies:

  • Laat je in ALLE gevallen bijstaan door een ervaren makelaar en/of jurist huurrecht als je transacties of opzeggingen doet.
  • Zorg dat er een gedegen scan en selectie is van de huurders (inkomens, contract, goedhuurdersverklaring etc.).
  • Bewaak nauwlettend de termijnen in de overeenkomst (wanneer loopt wat af en wanneer moet er waar een brief heen voor opzegging, huurprijsverhoging etc.).
  • Bij opzeggingen: let goed op de termijn waarin je opzegt of aanzegt. Niet te vroeg en niet te laat en geef gegronde redenen op (daarom: laat een makelaar of jurist dit voor jou doen).
  • Zorg dat elk huurcontract qua voorwaarden wordt opgesteld alsof het een contract voor eeuwig is. Stel dat je ongewenst toch voor altijd vast blijft zitten aan het bepaalde-tijd-contract, dan moet bijvoorbeeld wel goed geregeld zijn dat je jaarlijks de huur vrij kan verhogen.
  • Kies huurders uit, waarvan je weet dat ze ook weer een keer weggaan. Bijvoorbeeld omdat ze waarschijnlijk kinderen gaan krijgen over een paar jaar.
  • Wil je huurbescherming voorkomen werk dan telkens met tijdelijke huurovereenkomsten en beëindig de huur dan ook aan het einde van de periode. Dit betekent wel elke 2 jaar nieuwe huurders.
  • Zorg dat je aan alle overige regelgeving voldoet (brandveiligheid, energielabel etc.)
  • Check je verzekeringen. Je opstalverzekering zal waarschijnlijk anders worden als je de woning gaat verhuren.


About Floris

Floris van Kuijeren is eigenaar van VK Makelaars (www.vkmakelaars.nl) in Haarlem en met sprankelende passie helpt hij zijn cliënten elke dag met de belangrijkste aankoop of de belangrijkste verkoop van hun leven. Ook op zoek naar in een goede makelaar in omgeving Haarlem? Bel of mail Floris: 06-47470404 - floris@vkmakelaars.nl

2 thoughts on “Hoe kan je het beste je woning verhuren?”

  1. Bedankt voor het delen van dit artikel over woningverhuur. Ik wil mijn appartement ook graag verhuren voor een tijdje omdat ik naar het buitenland ga. Ik ga adviezen in ieder geval doornemen om het juiste contract op te kunnen stellen.

  2. Inderdaad verstandig om eerst te onderzoeken wat je opties zijn. Wanneer je je niet aan de regels houdt, kan dit je een forse boete opleveren. Daarnaast is het slim om je te verdiepen in de verschillende kosten en eventuele voor- of nadelen op belasting vlak.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *